Charges de copropriété impayées : procédure de recouvrement

L’obligation de payer les charges de copropriété

Tout copropriétaire est tenu de participer aux charges de copropriété, qu’il s’agisse des charges générales (entretien des parties communes, assurance de l’immeuble, honoraires du syndic) ou des charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif). Cette obligation résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le non-paiement des charges par un copropriétaire a des conséquences directes sur l’ensemble de la copropriété : le syndic ne peut plus faire face aux dépenses courantes, les travaux nécessaires sont reportés, et les autres copropriétaires doivent parfois avancer les sommes manquantes.

La mise en demeure : première étape obligatoire

Avant toute action judiciaire, le syndic doit adresser au copropriétaire défaillant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (article 19 de la loi du 10 juillet 1965). Cette mise en demeure fait courir les intérêts de retard au taux légal.

Si la mise en demeure reste sans effet pendant plus de 30 jours, le syndic peut engager la procédure judiciaire.

La procédure accélérée de l’article 19-2

La loi offre au syndic une procédure accélérée particulièrement efficace : après mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, le syndic peut faire constater par le président du tribunal judiciaire (en référé ou sur requête) que la créance est certaine, liquide et exigible. Le juge délivre alors un titre exécutoire permettant de procéder immédiatement à des mesures d’exécution forcée (saisie sur compte bancaire, saisie immobilière).

Le privilège immobilier spécial du syndicat

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège immobilier spécial sur le lot du copropriétaire défaillant (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965). Ce privilège garantit le paiement des charges de l’année en cours et des deux dernières années échues. Il prime sur la plupart des autres créanciers, y compris les créanciers hypothécaires.

Ce privilège est particulièrement utile en cas de vente du lot : le syndic peut s’opposer à la distribution du prix de vente tant que les charges impayées n’ont pas été réglées.

L’accompagnement du Cabinet Dumanoir

Le Cabinet Dumanoir intervient tant pour les syndicats de copropriétaires (représentés par leur syndic) que pour les copropriétaires individuels confrontés à des charges qu’ils estiment injustifiées. Le cabinet assure le recouvrement judiciaire des charges impayées et la contestation des appels de charges abusifs devant le Tribunal judiciaire de Versailles.