Bail commercial : renouvellement et déplafonnement du loyer

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce) confère au locataire commercial un droit fondamental : le droit au renouvellement de son bail à l’expiration de la période de 9 ans. Ce droit est la contrepartie de la propriété commerciale, c’est-à-dire de la valeur du fonds de commerce que le locataire a développé dans les lieux.

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit remplir plusieurs conditions : être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux, être immatriculé au RCS, et exploiter effectivement le fonds depuis au moins 3 ans.

La procédure de renouvellement

Le renouvellement peut être demandé par le locataire (par acte extrajudiciaire, au moins 6 mois avant l’expiration du bail) ou proposé par le bailleur (par congé avec offre de renouvellement). En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation aux mêmes conditions.

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il devra alors verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité, souvent très élevée (elle correspond à la valeur du fonds de commerce), dissuade dans la plupart des cas le bailleur de refuser le renouvellement.

Le déplafonnement du loyer

Lors du renouvellement, le loyer est en principe plafonné : il ne peut augmenter que dans la limite de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). C’est la règle du plafonnement (article L145-34 du Code de commerce).

Toutefois, le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer — c’est-à-dire sa fixation à la valeur locative — lorsqu’il démontre une modification notable des facteurs locaux de commercialité (article L145-33). Ces facteurs sont :

• Les caractéristiques du local (surface, état, agencement)
• La destination des lieux (activité autorisée par le bail)
• Les obligations respectives des parties
• Les facteurs locaux de commercialité (flux piétonnier, transports, commerces environnants)
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

À Saint-Germain-en-Laye, l’arrivée du tramway T13, le réaménagement de certains quartiers et l’évolution du tissu commercial constituent des modifications notables qui peuvent justifier un déplafonnement.

Le lissage du déplafonnement

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, lorsque le déplafonnement est accordé, le nouveau loyer ne peut augmenter de plus de 10% par an par rapport au loyer acquitté l’année précédente (article L145-34 alinéa 4). Ce mécanisme de lissage protège le locataire contre une augmentation brutale.

L’accompagnement du cabinet

Le Cabinet Dumanoir intervient tant pour les bailleurs que pour les locataires commerciaux dans les litiges liés au renouvellement du bail : contestation du loyer de renouvellement, demande ou contestation de déplafonnement, fixation judiciaire du loyer, indemnité d’éviction. Le cabinet intervient devant le Tribunal judiciaire de Versailles (juge des loyers commerciaux) et la Cour d’appel de Versailles.